Urbanizam po meri investitora

„Francuska ulica direktno bi se spuštala na reku i završavala kulom od 220 metara koja bi se ulivala u Dunav i, iz grada, bila vidljiva čak sa Trga republike (...) U međuvremenu, umesto našeg Grada na vodi, počeo je da se zida jedan drugi, Beograd na vodi“. 

U knjizi „Ja, tajkun“ Miroslav Mišković opisuje nikada realizovani stambeno-poslovni kompleks koji je planirao sa Milanom Bekom na 107 hektara zemljišta u neposrednoj blizini centra prestonice, na području Luke Beograd.

Većinski paket akcija Luke je 2005. godine kupila firma Worldfin S.A iz Luksembrga čiji su krajnji vlasnici bili Beko i Mišković. Cilj ovog posla bio je projekat sličan onome kojeg danas uz obilatu pomoć države grade arapski investitori u Savamali. 

Osim centralne kule, luksuznog izgleda i izlaska na beogradske obale, Grad i Beograd na vodi slični su i po tome što su mediji o njihovoj budućoj izgradnji izveštavali pre nego što su je domaći akti omogućavali. Projekte su podržavali aktuelni funkcioneri, a zatim su vlasti Beograda i države postojeće propise menjali u korist investitora. 

I dok se firme koje nose projekat Beograda na vodi u katastru vode kao korisnici pojedinih parcela na području Savamale, luksuzni stambeno-poslovni kompleks na području Luke ne može da bude izgrađen. Stopirala ga je sudska zabrana Luki da raspolaže zemljištem zbog spora sa Gradom Beogradom oko toga ko ima pravo da koristi oko 200 hektara zemljište.

Milan Beko je ranije izjavio da mu je Luka Beograd najgora poslovna odluka jer mu je taj posao doneo samo probleme i na privatnom i na poslovnom planu. 

Na spornu privatizaciju Luke, ali i spregu vlasti i krupnog kapitala kada je reč o dolaženju do vlasništva nad zemljom, Savet za borbu protiv korupcije ukazao je tokom 2008. i 2011. kroz izveštaj i u obraćanju javnosti na konferenciji za novinare. Savet je tada skrenuo pažnju na još jedan sporan slučaj u kome je učestvovao Mišković, preko firmi Delta M i Delreal 1, kada mu je bilo omogućeno da bez naknade dođe u posed oko 16 hektara zemljišta nadomak kvantaške pijace na Novom Beogradu, koje mu gradske institucije nikada nisu oduzele iako je shodno propisima trebalo.

Milan Beko nije odgovorio na pitanja koja mu je uputila novinarka CINS-a, a iz kompanije Delta Holding su na upit za razgovor odgovorili da Miroslav Mišković ne daje intervjue.

Dok slučaj sa Miškovićevim Delrealom 1 nikada nije došao do suda, parnični postupak oko toga ko ima pravo korišćenja lučkog zemljišta čeka epilog. U slučaju privatizacije Luke najavljena je žalba nakon što je Specijalno odeljenje Višeg suda u Beogradu oslobodilo krivice osumnjičene, među kojima su Predrag Bubalo, nekadašnji ministar privrede, Miodrag Đorđević, direktor Agencije za privatizaciju i Aleksandar Gračanac, tadašnji direktor Akcijskog fonda. Tužilaštvo za organizovani kriminal optužilo ih je da su zloupotrebili službeni položaj i položaj odgovornog lica u postupku privatizacije. Više o tome čitajte ovde.

Savet za borbu protiv korupcije je u novom izveštaju o konverziji zemljišta iz januara 2018. ponovo kritikovao propise koji kupcima u privatizaciji sprovedenim pre 2009. omogućavaju da postanu vlasnici zemlje bez naknade.

Grad na sporu

Milan Beko je u intervjuu za Nedeljnik 2014, godine, govoreći o Beogradu na vodi, izjavio da je država fotokopirala lučki projekat. Rekao je i da je očekivao da će država i njegovom projektu dati perspektivu i da će stati iza njega: „Jer mi smo ipak u to uložili negde oko 4,5 miliona dolara. Naš projekat je uradio jedan od najvećih arhitekata današnjice, Daniel Libeskind."

Projekat Grad na vodi, Luka Beograd

Na zvaničnom sajtu Luke Beograd i dalje se mogu naći detaljne ideje o tome kako bi izgledao luksuzni stambeno-poslovni kompleks Grad na vodi. 

U stvarnosti, Luka Beograd suočava se sa problemima. Luka posluje po unapred pripremljenom planu reorganizacije kojim je, između ostalog, predviđeno da preduzeće novac koji duguje obezbedi od prodaje imovine preduzeća. Tako se deo objekata koje je Luka oglašavala za prodaju nalazila na zemljištu oko koga se Grad Beograd i Luka spore.

U pravobranilaštvu kažu da unapred pripremljen plan reorganizacije ne utiče na spor, kao i da nije dozvoljeno da se zemljištem raspolaže dok se spor ne okonča.

U parnici oko zemljišta pokrenutoj 2010. sporno je ko može da se u katastru upiše kao korisnik na oko 200 hektara zemljišta. Prema katastru nepokretnosti, na većini parcela danas je kao korisnik upisan Grad Beograd. U pravobranilaštvu objašnjavaju da je tokom godina sporenja oko zemlje, ali i pre 2010, dolazilo do naizmeničnih upisa Beograda i Luke i da još uvek nema konačne odluke o tome ko ima pravo na to zemljište, te da se čeka odluka Višeg suda.  

Pre ovog postupka Grad i Luka vodili su godinama spor oko uknjižbe u kome se Grad Beograd pozivao na ugovor sa Lukom iz 1975, a po kome se 2002. uknjižio na zemljištu. Dok su prvostepene odluke išle u korist Grada, drugostepene su propisivale da se kao korisnik upiše Luka.Vrhovni kasacioni sud je 2011. odbio predlog Beograda za upis prava korišćenja na spornom zemljištu. 

U ovim sporovima Grad je zastupao Strahinja Sekulić, danas direktor Agencije za restituciju. Sekulić je i pre odlaska iz pravobranilaštva pokrenuo parnicu koja i danas traje. U razgovoru za CINS kaže da je u početku mislio da će to biti parnica kao i svaka druga, ali da je Luka postala opsesivna tema i nešto što ga je lično obeležilo. 

„Drago mi je da se nisam povukao. Nije da me nije bilo strah.“.

Nikad se nije plašio Milana Beka, najveći strah mu je, kaže Sekulić, bio od poniženja, a opasnost su bili državni službenici i političari. 

„Nelagoda mi je dolazila ne od suprotne strane, nikada nisam imao strah suprotne strane, nego iz sistema. (…)Tad su oni bili opasnost…jer su oni pravili neke dogovore.“

Dok se na jednoj strani Grad sudio sa Lukom, tadašnji v.d. Gradonačelnik Beograda, Zoran Alimpić, najavljivao je promenu namene zemljišta Luke Beograd i stambeno-poslovne prostore na prostoru od Dorćola do Ade Huje.

Rukovodioci Luke najavili su izradu master plana njihovog projekta Grad na vodi mesecima pre nego što je Skupština Grada usvojila izmene u novembru 2009. tako da deo lučke zemlje delom može da se transformiše u komercijalne svrhe čime je omogućeno i da zemljište ne ide na licitaciju gde bi potencijalno postiglo višu cenu. 

Uslove za korupciju prilikom dolaženja do vlasništva nad zemljom, prema oceni Saveta za borbu protiv korupcije iz 2011, stvorio je Zakon o planiranju i izgradnji iz 2009. 

Zakon koji je dozvolio konverziju prava korišćenja zemljišta u pravo svojine kritikuje i sam Mišković koji je planirao izgradnju Grada na vodi sa Bekom. U knjizi „Ja Tajkun“ navodi da je zakon uveden kako bi se zaustavio projekat koji je planiran „na ovoj izuzetnoj lokaciji“:

„Kupci privatizovanih firmi našli su se pred obavezom da još jednom, kroz takozvanu konverziju zemljišta, plaćaju nešto što su već platili, a pitanje je, naravno, da su to znali da li bi se odlučili za privatizaciju. Zakon je važio retroaktivno. Time je narušena sigurnost investicija…“.

Nasuprot tome, Savet za borbu protiv korupcije je naveo da je zakon deo davno započetog projekta da se odabranim pojedincima omogući da najatraktivnije lokacije pretvore u privatnu svojinu na koruptivan način i na štetu građana. Kao primere, Savet je osim Luke Beograd naveo i slučaj Miškovićeve firme Delreal 1:

 „Ovaj institut (Zakon) je uveden da bi se onima koji su kršili zakone i ugovore, omogućilo da steknu pravo svojine na zemljištu, iako im je zbog kršenja zakona i proteka rokova, moralo biti oduzeto i pravo korišćenja.”

Miškovićeva firma Delreal 1 ušla je u postupak za konverziju zemljišta na Novom Beogradu, ali je odustala od toga. Tužilaštvo je istraživalo slučaj, ali niko nije procesuiran.

Čekajući Bauhaus

Dok su mediji 2011. prenosili vest da će nemačka „uradi sam“ firma Bauhaus otvoriti prvu prodavnicu u Srbiji i to zajedno sa firmom Miroslava Miškovića, Savet za borbu protiv korupcije upozoravao je na potencijalnu korupciju u vezi sa zemljištem na kome bi se ona gradila. 

Reč je o gotovo 16 hektara na Novom Beogradu, nadomak kvantaške pijace, koje je Mišković preko svojih firmi ranije dobio na korišćenje. Prema tada važećim propisima zemljište je moralo da se iskoristi za gradnju u roku od tri godine, u suprotnom bi trebalo da bude oduzeto investitoru. Mišković preko deset godina nije koristio zemljište - ni preko firme Delta M kojoj je prvobitno dato, ni kasnije kada je korisnik postala druga njegova firma Delreal 1. Nadležne gradske institucije nisu reagovale, te Miškoviću nije oduzeto zemljište sve do 2013.

Zakon o planiranju i izgradnji koji je u međuvremenu stupio na snagu omogućio mu je da postane vlasnik zemljišta na Novom Beogradu i to bez plaćanja naknade, pošto je procenitelj Poreske uprave utvrdio da zemljište u tom trenutku vredi manje od onoga što je Delreal 1 dao za dobijanje zemljišta na korišćenje.

Delreal 1 je odustao od konverzije dva dana pošto je o tom slučaju Mišković saslušan u policiji 3. decembra 2012, nakon formiranja radne grupe Ministarstva unutrašnjih poslova (MUP) koja se bavila spornim slučajevima. Direkcija za građevinsko zemljište, međutim, morala je da Delrealu 1 isplati preko 638 miliona dinara na ime naknade za uređivanje zemljišta, za period 2001-2006. Tužilaštvo za organizovani kriminal nije pokrenulo postupak u ovom slučaju jer je zajedno sa policijom utvrdilo da nije bilo korupcije u postupcima gradskih službi koje nisu oduzele zemljište shodno propisima.

Projekat Amsterdam

U periodu kada je gradsku vlast Beograda činila koalicija DS-SPS-LDP, a gradonačelnik Beograda bio Dragan Đilas vođeni su pregovori Grada i Luke oko rešavanja problema. 

Preko medija se saznalo da je na štandu Grada Beograda te godine u Kanu na Sajmu nekretnina i investicija Luka izložila projekat Grad na vodi, iako je u toku bio spor Luke i Grada oko zemljišta.

Mediji su zatim pisali i o Memorandumu o razumevanju i sporazumu sa Lukom koji je Đilas potpisao o uređenju međusobnih odnosa, koji je trebalo da izrodi zajedničko rešenje za sporno zemljiše, a koji je Savet za borbu protiv korupcije kritikovao i označio kao pokušaj promene namene zemljišta. 

Dragan Đilas u odgovoru CINS-u naveo je da je takvu ocenu Saveta doživeo kao uvredu i klevetu jer je, između ostalog, Grad kroz traženje kompromisnog rešenja pokušao da prekine status quo koji je postojao godinama i za koji su, kako kaže, znali da će se nastaviti. 

Prema jednom od dopisa iz 2011. na sajtu Luke Beograd, ovo preduzeće je želelo da predloži Gradu model javno-privatnog partnerstva, ali se od toga odustalo. 

Đilas je u odgovoru CINS-u naveo da se ne seća da li je nakon ovoga bilo još sastanaka, ali do dogovora sa vlasnicima Luke nije došlo. 

Prema Đilasovim rečima Grad je Luki predložio da otkupi tu kompaniju po istoj ceni po kojoj su je oni platili (40 miliona evra), i da Grad samostalno donosi odluku o toj lokaciji i njenoj daljoj nameni. 

Luka je u saopštenju navela da je uz dodatne troškove koji su postojali ta kupovina akcija zapravo koštala 54 miliona evra. Đilas u odgovoru navodi da je Grad odbio takav predlog. 

"S obzirom na nemogućnost postizanja rešenja sa vlasnicima Luke Beograd nastavljeni su svi sudski sporovi, i prekinuti razgovori na tu temu”, navodi Đilas u odgovoru.

Svemu ovome prethodila je privatizacija Luke Beograd kojoj su kupci dali naziv Projekat Amsterdam.

Prema krivičnoj prijavi koju je MUP podneo Tužilaštvu za organizovani kriminal 2013. ovaj posao pripremljen je pre nego što su akcije prenete na nove vlasnike, zajedno sa planovima za izgradnju projekta Grad na vodi. Dokumentacija iz tužilaštva ukazuje i da je od samog početka postojao cilj da se lučka delatnost eliminiše, Luka Beograd izmesti i na tom mestu napravi građevinsko zemljište.

U krivičnoj prijavi piše da je plan kupovine Luke Beograd napravilo preduzeće Focus Capital Partners iz Beograda čiji je direktor u periodu 2004-2007. bio Vuk Delibašić. Delibašić je bio zaposlen u Agenciji za privatizaciju tokom 2002. na poslovima rukovodioca projekta Centra za tendere. 

U složenoj mreži vlasništva, jedan od posrednih osnivača firme Fokus Capital Partners je i Milan Beko. Uloga ove firme bila je da zastupa Worldfin iz Luksemburga prilikom kupovine akcija Luke. 

U krivičnoj prijavi policije piše da su u projektu Amsterdam postojali delovi koji se, između ostalog, tiču mogućnosti razvoja preduzeća nakon kupovine i to gradnje nekretnina i razvoja putničkog pristaništa. Jedan deo je bio posvećen i lobiranju radi pripreme odgovarajuće atmosfere u javnosti za započinjanje projekta Grad gde se na spisku nalaze gradonačelnik, gradski menadžer i brojne gradske institucije. Jedan od dokaza kasnje iznetih  u postupku pred Višim sudom u Beogradu, u kome su optuženi i Predrag Bubalo kao ministar privrede i Miodrag Đorđević kao direktor Agencije za privatizaciju, je rokovnik bordo boje Focus Capital Partners u kome na pojedinim stranama postoje beleške u kojima se pominje izmeštanje Luke i kupovina prava na zemlju. 

Tužilaštvo za organizovani kriminal je u optužnici navelo da ovo jasno ukazuje da je kupac Luke Beograd bio svestan potencijala Luke, te da je ponuđena cena od 800 dinara po akciji niska ako se ima u vidu kakav građevinski potencijal predstavlja lučko zemljište. 

U krivičnoj prijavi policije, navedeno je da su se čelni ljudi Luke i predstavnika budućih kupaca većinskog paketa akcija razgovarali, kao i da je postojao dokument sa procenom vrednosti građevinskog zemljišta sa pravom korišćenja. 

Luka je ranije angažovala Institut ekonomskih nauka da izradi procenu vrednosti preduzeća prema međunarodnim standardima, koji je procenio da je tržišna vrednost  Luke skoro četiri puta veća od one koja se tada vodila u knjigama preduzeća. Vrednost prava korišćenja zemljišta procenjena je na 8,7 miliona evra. Institut je tom prilikom naveo da postoji problem oko evidencije ko može da koristi zemljište jer se podaci o tome vode dvojako - u zemljištnim knjigama Grad Beograd i u katastru nepokretnosti Luka.

Božo Drašković, tadašnji direktor Instituta ekonomskih nauka u razgovoru za CINS kaže da lučko zemljište po tadašnjim propisima nije bilo imovina Luke Beograd tako da je Institut procenio pravo korišćenja te zemlje po osnovu rente koju je preduzeće plaćalo državi za korišćenje. 

Korigovana vrednost Luke koju je načinio Institut na kraju nije ušla u finansijski izveštaj preduzeća pre prodaje, a većinski paket akcija (93,65%) prodat je po ceni od 40 miliona evra, firmi Worldfin S.A.

Savet za borbu protiv korupcije u izveštaju iz 2008. o ovom poslu navodi da je na osnovu analize Instituta cena jedne akcije trebalo da bude 1.774 dinara. 

Institut se ogradio od ovakve tvrdnje navodeći da nije rađena procena vrednosti akcija.

Osim procenjene vrednosti preduzeća Institut je napravio i procenu prinosne vrednosti Luke. Procena je pokazala da je vrednost imovine bila višestruko veća u odnosu na efekte koji su se postizali od njene upotrebe.

"Nije investitor investirao da bi se bavio lučkom delatnošću u privredi koja opada i koja gubi”, kaže Drašković i navodi da je  „druga priča da li je neko kalkulisao da će se promeniti regulativa i da će tom regulativom dobiti nešto džabe".

Objavljeno 16. novembra 2018.